林建良代書

這篇想分享一下栗樹最近學習到關於房屋貸款的知識

銀行貸款種類有很多，關於房屋的貸款比較常見的有購屋房貸、理財型房貸及房屋轉增貸，

以下為大家稍作介紹：

1.購屋房貸

就是一般我們買房時，頭期款以外向銀行貸款的部分，只有在購買房屋時可以申請。

很多人買房時會以8成貸款2成頭期款去做購屋的預算規劃，在這栗樹想提醒大家，

銀行並不一定會提供8成的貸款給你，實務上有很多因為貸款金額不足而差點違約的案例，

因此比較保守會建議以7成貸款3成頭期款的模式去做規劃。

另外銀行提供貸款會以「實際買賣價格」或「銀行估價價格」取其低來做放款的考量。

假設銀行願意提供成貸款，房屋買賣價格是1000萬，銀行估價是800萬，

那實際上能貸款的金額不是1000萬的8成（800萬），而是800萬的8成（640萬），

因此在買房之前建議多詢問幾家銀行做比較，了解各家銀行的估價平均值，找到更適合自己的貸款條件。

2.理財型房貸

這種房貸是銀行提供額度，在不動產上設定抵押權後，借款人可以在額度內隨時動支以及還清的方案，

會以借款金額按日計息，蠻適合有短期資金周轉需求的人使用，但利率會比購屋房貸高一點。

栗樹自己看到的是銀行會以透支戶的方式來提供這項服務，

也就是可以從銀行帳戶（另設透支戶）領取需要使用的金額，

按日計息後，每個月會通知當月利息以及未還款金額，

可以隨時還清借款金額，結算利息至還款日，還款後就不會計算利息。

舉例來說，假設栗樹的理財型房貸額度是50萬，

我在1/1從透支戶領取10萬元，只有這10萬元會計算利息，

我在2/1又從透支戶領取10萬元，這時就會以20萬來計算利息，

我在2/28還清20萬元，3/1開始就不會計息。

3.房屋轉增貸

是以現有貸款的房屋，找其他銀行重新鑑價，以貸款更高的金額。

這種貸款屬於週轉金性質，因此貸款利率會高於購屋房貸。

轉增貸可以獲得一筆資金運用，但使用前還是要考量自己的償債能力，

是否能夠負荷每個月提高的月還款。

後面會有栗樹自己親自嘗試房屋轉增貸的經驗來跟大家分享，敬請期待。

🌰 ：銀行的抵押權設定通常都是最高限額抵押權，銀行會以貸款金額加2成來做為抵押權的設定金額。