林建良代書

林建良地政士 https://www.facebook.com/profile.php?id=61551692644374

舉例來說，老王有市值1000萬的房屋一棟，
土地公告現值加房屋評定現值合計為500萬，
剩餘貸款300萬，
今以附有負擔的贈與方式過戶移轉給兒子小王，
並確實由小王承擔剩餘房屋貸款。
贈與總額=
房屋評定現值500萬-免稅額244萬-貸款300萬<0
故本次贈與不會被課徵贈與稅，
節省(500萬-244萬)*10%=25.6萬

假設小王受贈取得後馬上以1000萬出售時，
房地合一所得額=
出售價格1000萬-取得成本500萬=500萬
房地合一所得稅=
500萬*45%(2年內出售)=225萬
被課徵了255萬的高額所得稅，
反而付出更多稅金。

附有負擔的贈與是什麼?
依遺產及贈與稅法第２１條之規定
「贈與附有負擔者，
由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」
意思是受贈人取得不動產後須承受「貸款」，
受贈人並非「無償取得不動產」。

「附有負擔之贈與」國稅局也會審核受贈人承受負擔之能力，受贈人須提供工作收入及還款能力文件予國稅局審核。

附有負擔的贈與優點是可以從贈與總額中扣除

「贈與附有負擔的話，由受贈人負擔部分，可以從贈與總額中扣除。所稱附有負擔，以具有財產價值，業經履行或能確保其履行者為限，例如贈與之財產尚有未支付之價款，或附帶有債務等於契約中載明由受贈人負責償付並取得確實履行之證明者。但負擔內容係向贈與人以外之人為給付，得認係間接之贈與，不得扣除。」

附有負擔的贈與行為對於節省贈與稅是有效的
但房地合一所得稅新制上路後
受贈人出售受贈取得的房屋成本，是以"土地公告現值+房屋評定現值"計算，並不能將貸款也當成取得成本，故往往因與市價差異甚大，導致被課徵高額房地合一所得稅

財政部109年8月28日台財稅字第10904601200號令：
「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

前述規定只適用於繼承取得之情況，如為受贈取得尚無該號令之適用。

因資產傳承所影響到的層面較廣，一不小心就容易繳納高額稅金
建議還是找細心專業的地政士協助處理，避免收到稅單時後悔莫及。

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